Com o crescimento estável brasileiro ao longo dos anos, somado ao aumento da renda média da população e a redução da taxa básica de juros para níveis abaixo de dois dígitos, observa-se uma crescente procura por parte dos investidores por investimentos alternativos mais rentáveis. Essa crescente demanda por novas classes de ativos tem contribuído para o desenvolvimento do mercado de fundos de investimento imobiliário no Brasil.
Os FIIs vêm se mostrando uma alternativa interessante de investimento para o investidor que procura um ativo diferenciado, que lhe proporcione perspectivas de rentabilidade superiores do que as apresentadas atualmente por ativos de renda fixa. O aumento da procura pelos fundos de investimento imobiliário está diretamente relacionado às características de distribuição de rendimentos aos cotistas, tratamento tributário e lastro representado por ativos imobiliários.
O investimento em FIIs também se mostra atrativo na medida em que possibilita o ingresso de pequenos e médios investidores no mercado de capitais, que tenham interesse em investir em ativos vinculados ao mercado imobiliário.
Ademais, quando comparado com uma empresa do setor imobiliário, os fundos de investimento apresentam diferencias importantes, tais como: (i) isenção de impostos do veiculo de investimento; (ii) distribuição mensal de resultados; (iii) distribuição mínima de 95% do lucro apurado segundo o regime caixa; (iv) vedação em contrair dívidas; (v) vedação no investimento em imóvel cujo o incorporador, construtor ou cotista seja cotista com mais de 25,0% das cotas do fundo; e (vi) economia com impostos de empregados e encargos trabalhistas.
Notas:
(1) De acordo com a duração do investimento; Refere-se ao percentual retido na fonte, podendo chegar a 34% na apuração do lucro tributável do exercício.para Empresas;
(2) contanto que o fundo tenha mais de 50 acionistas e o acionista tenha menos de 10% do fundo;
(3) Para investidores estrangeiros, o imposto retido poderá a princípio ser utilizado como crédito no país de origem e a tributação sobre o ganho de capital refere-se a venda de ações em mercado aberto com possibilidade de interferência;
(4) Tributação teórica de empresas sujeitas ao regime de lucro real.
Os FIIs se colocam como alternativa de investimento no setor imobiliário, com boa relação de risco e retorno, substituindo a aquisição direta de imóveis, conforme se pode observar no comparativo a seguir:
| FII | Imóvel | |
|---|---|---|
| Simplicidade | Através de uma conta em uma instituição financeira com sistema Home Broker, no qual o investidor pode acessar o mercado de capitais por meio de uma conta em uma instituição financeira, lhe permitindo negociar negociar suas cotas no mercado de forma direta. | Na negociação convencional de um imóvel existe uma extensa documentação a ser providenciada, burocracia e pagamentos de altas taxas. |
| Liquidez | As cotas são negociadas em mercado de bolsa ou balcão organizado de forma simples, o que gera liquidez na negociação das cotas | A venda de um imóvel abrange diversas variáveis o que o torna um ativo de baixa liquidez |
| Custos de entrada e saída | O investidor paga pelo serviço de corretagem ao transacionar suas cotas no mercado. | Os custos envolvidos em uma alienação de um imóvel são altos, podendo chegar a um valor entre 2% a 6%¨, do valor da compra ou da venda do um imóvel. |
| Fracionamento do Investimento | O investidor em cotas de FII é capaz de adquirir participação fracionada em diversos empreendimentos imobiliários. | A aquisição fracionada de um imóvel envolve a mesma documentação quando da aquisição de um imóvel individual, com o agravante de se obter informações de cada um dos indivíduos que estão alienando ou adquirindo o imóvel. |
| Vantagem Fiscal | Não há incidência de imposto sobre a renda sobre os rendimentos distribuídos pelo fundo para as pessoas físicas, desde que atendidas exigências legais. | Sobre aluguéis provenientes dos imóveis de propriedade direta há incidência imposto sobre a renda. |
| Risco | O FII investe em grandes empreendimentos, com diversificação de inquilinos, não dependendo da qualidade financeira e presença de um só inquilino. | A propriedade de um imóvel faz com que seu proprietário fique exposto ao risco de vacância e inadimplência de um rol limitado de inquilinos. |
| Gestão | O FII possui escala de recursos para contratar profissionais especializados no setor imobiliário, capazes de aperfeiçoarem a rentabilidade de um FII. | O proprietário de um imóvel de aluguel, em geral, não possui tempo para observar as alterações do setor, dessa forma, não é capaz de identificar as maneiras para maximizar os seus ganhos. |
| Imóveis | O FII tem acesso a um volume grande de empreendimentos de primeira linha, o que aumenta a possibilidade de maximizar os seus ganhos. | O investidor fica restrito aos ativos que consegue encontrar e à qualidade de imóvel correspondente ao montante que tem disponível. |
